RUBRICA IMMOBILIARE : INADEMPIMENTO CONTRATTUALE

Venerdì, Febbraio 10, 2017

INADEMPIMENTO DEL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Può il venditore trattenere le somme incassate come caparra (per es. € 20.000) e acconto (per es. € 60.000), se il compratore, per mancanza di risorse economiche , non può più rogitare?1. Inquadramento normativo§ Sulla fonte del recesso:Art. 1373 cod. civ.: Se a una delle parti è attribuita la facoltà di recedere dal contratto, tale facoltà può essere esercitata finché il contratto non abbia avuto un principio di esecuzione.Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, tale facoltà può essere esercitata anche successivamente , ma il recesso non ha effetto per le prestazioni già eseguite o in corso di esecuzione.Qualora sia stata stipulata la prestazione di un corrispettivo per il recesso, questo ha effetto quando la prestazione è eseguita.E' salvo in ogni caso il patto contrario.§ Caparra confirmatoria:Art. 1385, commi 1 e 2, cod. civ.: Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.§ Risoluzione del contratto per inadempimento:Art. 1453, comma 1, cod. civ.: Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.§ Diffida ad adempiereArt. 1454 cod. civ.: Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine , con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto. Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore. Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto.§ Gravità dell’inadempimentoArt. 1455 cod. civ.: Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.§ Effetti della risoluzioneArt. 1458, comma 1, cod. civ.: La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite.§ Risoluzione per giusta causa:Art. 1461 cod. civ.: Ciascun contraente può sospendere l'esecuzione della prestazione da lui dovuta, se le condizioni patrimoniali dell'altro sono divenute tali da porre in evidente pericolo il conseguimento della controprestazione, salvo che sia prestata idonea garanzia.2. Giurisprudenza§ In senso contrario alla possibilità del contraente che agisce ex art. 1454 cod. civ. di trattenere la caparra ex art. 1385 cod. civ.:La ritenzione della caparra confirmatoria a titolo di risarcimento convenzionale del danno da parte del contraente non inadempiente, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. si giustifica quando tale contraente receda dal contratto e non nel caso in cui invochi la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c., o in subordine pronuncia di risoluzione ex art. 1453 c.c., con richiesta di risarcimento. In tali ultime ipotesi la ritenzione della caparra confirmatoria può giustificarsi (sino alla liquidazione giudiziale dei danni), quale mera garanzia per la concreta realizzazione del risarcimento, fermo restando l'onere di provare i danni medesimi. Ne consegue che, in difetto di una tale prova, la funzione di garanzia si esaurisce e, ancorché sia stata pronunciata la risoluzione del contratto per colpa dell'altro contraente, la caparra deve essere restituita (App. Genova Sez. III, 22-04-2006).In senso opposto:Deve ritenersi legittimo il recesso dell'alienante per avvenuta risoluzione del contratto ex art. 1454 c.c., quando intimato l'adempimento all'acquirente, quest'ultimo non vi provveda nel congruo termine stabilito; in questo caso l'alienante che ha dato luogo alla risoluzione stragiudiziale del contratto, ha diritto a trattenere la caparra confirmatoria versatagli dall'acquirente a titolo di liquidazione convenzionale di tutti i danni derivanti dal suo inadempimento, così come previsto dall’art. 1385 c.c. (in fattispecie, oltre al decorso del termine indicato dalla diffida, risultava provato anche il grave inadempimento dell'acquirente sul quale incombeva l'onere di assumere l'iniziativa per lo svolgimento di tutte quelle attività necessarie al perfezionamento del trasferimento immobiliare) (Trib. Monza, 12-05-2005).La parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita, che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.), può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso (art. 1385 c.c., secondo comma) e, in quest'ultimo caso, ha diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria, non anche il diritto di ottenere il risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso (Cass. civ. Sez. II, 12-01-2005, n. 387).La parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita, che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere (art. 1454, c.c.), può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso (art. 1385, comma 2, c.c.) e, in quest'ultimo caso, ha diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria, non anche il diritto di ottenere il risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso (Cass. civ. Sez. III, 18-11-2002, n. 16221).§ Sulla forma della diffida ad adempiere:La diffida ad adempiere può essere fatta nella forma più idonea al raggiungimento dello scopo, non richiedendo la legge una forma particolare, ed essendo sufficiente per la sua operatività che essa pervenga nella sfera di conoscibilità del destinatario. (Nella specie, la sentenza impugnata, confermata dalla S.C., ha ritenuto che l'invio di una lettera raccomandata con avviso di ricevimento alla residenza anagrafica del destinatario, indicata anche nel contratto preliminare, costituisce mezzo idoneo a diffidare ed a costituire in mora il contraente inadempiente) (Cass. civ. Sez. II, 26-03-2002, n. 4310).3. ConclusioniFacendo leva sul combinato disposto delle disposizioni richiamate al paragrafo 1 il venditore mediante diffida ad adempiere comunicata a mezzo raccomandata A.R. – o come avviene spesso per maggiore sicurezza sulla ricezione da parte del destinatario attraverso un atto di diffida redatto da un legale e notificato da un ufficiale giudiziario – può ottenere la risoluzione del contratto preliminare ope legis (di diritto), ovvero senza l’obbligo di dover instaurare un procedimento giudiziario contro l’acquirente inadempiente per ottenere una sentenza che lo sancisca (c.d. sentenza costitutiva), ed altresì – secondo la giurisprudenza prevalente – trattenere la caparra. Sul punto l’orientamento della giurisprudenza non è univoco, non è mancato infatti chi si sia espresso in senso diametralmente opposto, negando che il contraente che ottiene la risoluzione ex art. 1454 cod. civ. sia legittimato a trattenere la caparra, salvo che instauri un giudizio civile per chiedere oltre alla conferma della legittimità della risoluzione anche il risarcimento dei danni subiti, nel qual caso potrà trattenere la caparra solo in caso di accoglimento della domanda risarcitoria almeno nei limiti della caparra stessa.Per quanto riguarda poi il primo acconto sul prezzo di vendita ricevuto, precisiamo che esso deve essere restituito all’acquirente, stante l’efficacia ex tunc della risoluzione ex art. 1458 cod. civ. Infine, precisiamo che essendosi sciolto il vincolo contrattuale tra le parti l’immobile potrà certamente essere venduto a terzi.